Хотела заключить договор долевого участия (ДДУ) в строительстве ЖК Северный на ул. Зубкова. На сайте Северной компании (СК) посмотрела информацию про дом, планировки и цены. Остановилась на 3 секции на 2-х комнатной квартире 57 кв.м. Позвонила в отдел продаж, проконсультировалась по ипотеке и попросила прислать мне типовой ДДУ, чтобы с ним ознакомиться пока буду собирать документы для оформления ипотеки. Сразу бросилось в глаза, что на сайте CК написано первоначальный взнос 10% от стоимости, а при разговоре с консультантом по ипотечному кредитованию выяснилось, что банк не дает ипотеку с таким первоначальным взносом, нужно отдать 20%. 09.04.15 на свою электронную почту получила типовой договор от Алены Ж. Прочитав ДДУ, была неприятно удивлена, ранее приходилось иметь дело с ДДУ строительной организации Владар и строительного союза Светлый, но такой безобразный договор видела впервые. В дальнейшем, беседуя с юристом СК – Верой, я приводила в пример данные ДДУ, в ответ мне было сказано, что выше названные организации не являются конкурентами Северной Компании, а договор является результатом их многолетней работы в сфере строительства и наработанного опыта при привлечении участников строительства. Я уточнила, возможно ли изменение отдельных пунктов ДДУ для удовлетворения не только интересов застройщика, но и участника строительства, и получила однозначный ответ, что директор не вносит изменения в ДДУ для конкретного лица, соответственно, либо я подписываю что мне предлагают, либо не имею возможности приобретения квартиры в данном строящимся доме. Остановлюсь подробнее на отдельных пунктах ДДУ СК. 1) В п.3 срок ввода дома в эксплуатацию - 4 кв. 2016г. А в п.5 указывается срок подписания акта-приемки передачи квартиры (соответственно и получения ключей) до 30.09.17г. В законодательстве РФ не нашла, на сколько застройщик может «отсрочить» передачу квартиры с момента ввода дома в эксплуатацию. В ФЗ №214 «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» п.2 ст.4 определяется, что срок передачи квартиры устанавливается в ДДУ. По договору Северной компании такой срок составляет 9 месяцев, тогда как другие застройщики г. Рязани, в своих договорах, придерживаются срока в 3, 4 месяца. При моей беседе с юристом СК, выяснилось, что эти 9 месяцев необходимы lля отделки подъездов и благоустройства территории, так как они не закупают плитку (как я поняла напольную в подъезды) в Апельсине, а заказывают только ту, которая соответствует их индивидуальному дизайн-проекту (цитата). Ради интереса, я рассмотрела разрешение на строительство, которое висит на стене в офисе СК, срок действия этого разрешения до 03.12.17г. и оно может быть еще продлено. Соответственно, ничто не сможет помешать сдать дом и отдать ключи жильцам в 4 квартале 2017г. 2) В ФЗ №214 «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» в п.4, ст.4 указанны 5 условий, который ДДУ должен содержать, иначе такой договор считается незаключенным. В типовом договоре СК нет 5-го условия, они не прописывают способ обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. В проектной декларации (размещена на сайте СК) выбран способ - залог и страхование гражданской ответственности, но в соответствии с п.3 ст.15.2 ФЗ № 214 застройщик помимо этого должен довести до сведения участников - условия страхования, сведения о страховой организации. Юрист меня уверила, что в договор поправки касательно этой нормы внесены. Также в проектной декларации нет информации о правовом статусе земли, но котором идет строительство (аренда или собственность)? Вера была удивлена моему замечанию и ответила, что информация о праве собственности СК на землю в декларации имеются . 3) На сайте СК, в разделе информация об объекте, подробно описаны материалы и системы, которые будут использованы при строительстве ЖК Северный, с конкретными наименованиями производителей. При разговоре с Верой, я попросила в своем ДДУ прописать такие же названия, которые заявлены на сайте, чтобы в моем договоре было написано, например «остекление на основе профильных систем REHAU», а не просто «пластиковые окна из ПВХ профиля». В ответ было сказано, что директор не вносит изменения в ДДУ для конкретного лица. Соответственно, ничто не сможет помешать СК построить дом из самых дешевых материалов, и ответственность за обман покупателей они не понесут. 4) В п.12 указанно, что стороны при проведении расчетов, при подсчете площадей не применяют понижающих коэффициентов, что напрямую противоречит СНИП 2.08.01-89 «Жилые здания», где в приложении №2 «правила подсчета площади квартир в домах» определенно, что: «Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых -1,0.» Соответственно СК не придерживается строительных норм при осуществлении своей деятельности. 5) В п.13 в случае увеличения или уменьшения площади квартиры более, чем на 2% от проектной площади (которая, как мы определили, рассчитана в противоречии со СНИП) цена договора подлежит изменению сторонами. В ФЗ №214 «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» не установлено обязанности участника доплачивать за «лишние метры», напротив, пп.2 п.1.1 ст.9 сказано, что при изменении размера объекта долевого строительства участник может обратить с суд и расторгнуть ДДУ. 6) В п.14 застройщик уже обязует участника подписать дополнительное соглашение об увеличении цены договора и осуществить доплату денежных средств в течении 14 календарных дней. Обязанности по условиям договоров возникают в соответствии с законодательством РФ. Договор и называется договором, потому что стороны приходят к компромиссу, обсуждая отдельные пункты и внося в них коррективы, дополнительное соглашение направленно на изменение каких-либо условий договора, никто принуждать его подписывать не имеет право. В данном случае застройщик может лишь предложить подписать дополнительное соглашение, принудительное возложение данной обязанности на участника в ДДУ является не законным! 7) п.15 обязует участника не производить отделочных и ремонтных работ до подписания акта приема-передачи на квартиру, вдобавок присутствует обязанность оплатить восстановительные работы с коэффициентом 1,5 от их стоимости. А ниже говориться, что допуск в квартиру до подписания акта приема-передачи не производится. В данном пункте наблюдается противоречие одного условия другому, каким образом участник долевого строительства сможет в своей квартире делать перепланировки и тому подобное, если ему никто не предоставит допуск в квартиру до подписания акта? 8) Как выше было сказано, застройщик не имеет права принуждать к подписанию дополнительных соглашений к ДДУ. Но, тем не менее, в п.16 на участника не только возлагается такая обязанность, но и в случае уклонения от подписания взыскивается штраф 5% от цены договора, а также возникает обязанность по компенсации застройщику всех возможных затрат. Но это не самый большой размер штрафных санкций относительно участника, в п.23 в случае просрочки оплаты цены договора взыскивается по штраф в размере 15%!!!!! от её неоплаченной части. Возникает вопрос, откуда берутся такие размеры штрафа, почему, судя логике Северной Компании, не прописан штраф в размере 100% от цены договора? В ФЗ № 214 п.6 ст.5 конкретно прописано, что участник уплачивает застройщику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования, то есть 8,25%/300=0,0275% за каждый день просрочки. Но СК закон не писан, в п.24 она устанавливает неустойку за нарушение сроков оплаты платежей по ДДУ или доп. соглашениям к нему - 0,3% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки! Данные пункты ущемляют права участника строительства и не соответствует законодательству РФ. 9) В п.18 вдобавок ко всему вышесказанному участник обязуется оплатить авансом одновременно! с подписанием акта приемки-передачи квартиры, коммунальные услуги за 6 месяцев согласно утвержденной смете, (хотя смета к договору не приложена) и единовременные взносы необходимые для заключения договоров на поставку коммунальных ресурсов. Собственник жилого помещения вносит коммунальные платежи управляющей организации (которую избирают жильцы на общем собрании), а та, в свою очередь, рассчитывается со снабжающими организациями. Собственник производит оплату только после подписания договора с управляющей организацией. Законодательно не закреплена обязанность участника строительства по оплате авансом коммунальных платежей застройщику. Данный пункт не имеет юридической силы, и противоречит действующему законодательству. Но Северной компании этого мало! В п.20 за неисполнение п.18 (невнесения авансом коммунальных платежей) участник обязан уплатить штраф 5% от цены договора. 10) В п.19 при инициировании участником расторжения ДДУ, участник обязуется уплатить услуги застройщика, оказанные Участнику в связи с заключением договора и его расторжением, в размере 10% от возвращенной суммы. Данные расходы не могут выражаться в процентном отношении, а обязательно должны быть документально подтверждены и обоснованны, и складываться из конкретных затрат, которые застройщик может подтвердить. 11) В п.28 Северная Компания за участника решает, что он не против СМС информирования о её деятельности. Этот вывод можно сделать, получив однозначный ответ от юриста – Веры, что, по решению директора, в ДДУ не вносятся никакие правки. То есть, что написано в договоре, с тем участник обязан согласиться, иначе никто с ним договор заключать не намерен. 12) В п.32 вознаграждение застройщика за услуги входит в состав цены договора и составляет 0,1% от неё. В отделе продаж у Анны С. я получила разъяснение, что эти услуги являются вознаграждением застройщика за строительство. В п.1 ст.4 ФЗ №214 застройщику вменяется обязанность построить многоквартирный дом и передать объект участнику долевого строительства. Если законодательно закреплена обязанность по строительству, о каких вознаграждениях может идти речь! Данный пункт не может иметь место в ДДУ. 13) При беседе с юристом, я задала вопрос, а почему наряду с такой ответственностью, возникающей у участника строительства при подписании данного ДДУ, застройщик на себя не возлагает никакой ответственности за ненадлежащее исполнение своих обязательств? Мне было разъяснено, что данная ответственность ложиться на застройщика в соответствии с ФЗ №214, соответственно её не нужно указывать в пунктах ДДУ. НО! в соответствии я этим же ФЗ, и на участника строительства возлагаются конкретные обязательства, но СК это не мешает внести помимо них еще ряд предупредительных мер, в некоторых случаях, явно противоречащих законодательству, указать внушительные штрафы, пени и неустойки! Хотела бы остановиться подробнее на процедуре оформления ипотеки и регистрации ДДУ. Пообщавшись со специалистом отдела продаж Анной С., выяснилась следующая последовательность действий: • После получения одобрения возможности получения ипотеки от банка в офисе СК подписывается договор бронирования. Договор бронирования заключается не с застройщиком! - обратите внимание. • На юриста СК я составляю и заверяю у нотариуса доверенность, чтобы она могла действовать от моего имени. • В беседе с юристом СК, она меня уверяла, что первоначальный взнос 20% от стоимости квартиры до государственной регистрации договора ДДУ никто с меня брать не имеет права, что и соответствует ФЗ №214, так как юридические отношения между сторонами возникают только после государственной регистрации ДДУ. А вот по условиям договора бронирования я вношу эти деньги в счет дальнейшей оплаты застройщику. • Помимо этого, я оплачиваю 9500руб. - вознаграждение исполнителю, как мне пояснила Анна С. это юридические услуги, в них НЕ ВКЛЮЧАЕТСЯ государственная пошлина за регистрацию ДДУ, за кадастровый паспорт и технический план на квартиру, за свидетельство права собственности, плата за нотариальную доверенность. Все это я должна оплатить дополнительно и квитанции предоставить им! То есть, я плачу за то, чтобы работники СК вставили в шаблон ДДУ (который они для меня менять не будут!) мои ФИО, паспортные данные и другие реквизиты, отдали его на регистрацию, а потом вручили один экземпляр мне (тоже самое с получением кадастрового паспорта, и свидетельства на право собственности). Я уточнила у Анны С., возможно ли мне самой зарегистрировать свой ДДУ и не пользоваться их услугами. На что получила однозначный ответ, что если я не заключаю договор бронирования, не плачу 9500р., и не приношу доверенность на юриста, а также квитанцию об уплате госпошлины, квартиру мне никто не продаст!!! Получается, что Северная Компания, помимо всего выше изложенного, еще и навязывает потенциальным участникам строительства услуги, от которых отказаться невозможно, если ты хочешь купить квартиру. По сути, участники строительства, оплачивают работу юристов и специалистов отдела продаж СК! Это прямо противоречит п.2 ст.16 Закона N2300-I "О защите прав потребителей", где сказано, что запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Простым языком никто не имеет права навязывать дополнительные услуги. Но Северную компанию и данная норма не останавливает! Проанализировав типовой ДДУ и договор бронирования Северной Компании, а также познакомившись с методами и принципами работы с клиентами, напрашивается вывод, что застройщик совершенно не заинтересован в соблюдении законных прав и интересов участников строительства. СК преследует только свои цели и не скупится на средства в их достижении. Юрист Вера меня уверяла, что договор является результатом их многолетнего опыта работы в сфере строительства, но за такой период СК научилась действовать исключительно в своих интересах. Очень жаль, когда столь крупная организация ставит себя выше закона и интересов граждан.
Хорошее расположение офиса в центре города.